Posez les bonnes questions et négociez les meilleures offres
Les femmes sont tout aussi capables de négocier une bonne affaire dans les baux commerciaux que les hommes, mais la négociation commence par poser les bonnes questions.
Une fois que vous avez des réponses aux bonnes questions, vous pouvez en savoir plus sur les types de baux, les conditions de location , la négociation de baux commerciaux. Vous serez également mieux à même de planifier vos finances et vos stratégies de négociation si vous savez quelles questions poser.
Les trois questions les plus importantes à poser avant de négocier ou de signer
Il y a beaucoup de questions que vous pouvez et devriez vous poser avant de louer une propriété commerciale . Cependant, peu importe ce que vous demandez, vous devez inclure trois questions très importantes. Si vous ne le faites pas, vous êtes presque certain de payer trop cher pour votre entreprise.
Trois questions que toutes les femmes devraient poser sur le crédit-bail commercial comprennent:
- Quel type de bail commercial est offert?
- Les conditions du bail commercial sont-elles négociables?
- Quelle couverture d'assurance le bail exige-t-il?
Découvrez quel type de bail commercial est offert
Le type de bail offert est probablement la chose la plus importante à considérer en premier, car elle détermine comment vous serez facturé le loyer.
Les conditions des baux immobiliers commerciaux sont définies par le type de bail commercial.
Certains baux commerciaux sont simples, mais la plupart ne le sont pas. Si vous ne savez pas ce qu'est un bail triple net , ou quel « facteur de charge » signifie, ou comment votre loyer sera calculé (il est rare que vous ne serez facturé que pour la superficie réelle que vous occuperez), vous ne pouvez pas négocier meilleurs termes.
Le bail est-il un «service complet» ou un « pourcentage fondé »? La clé de la négociation des conditions d'un bail peut être subordonnée à la négociation préalable du type de bail.
Demander à voir une copie d'un bail type. Un propriétaire qui refuse de vous laisser le temps d'examiner les conditions de location avant de signer n'est pas digne de confiance. Les baux commerciaux peuvent être juste quelques pages, mais sont généralement de 15-20 ou même plus de pages. Si vous voulez qu'un avocat examine le bail et que le locateur refuse, ne signez pas le bail!
Les types de baux commerciaux
Il existe plusieurs types de baux commerciaux et certains se chevauchent. Parce que certains types de baux peuvent inclure des services (comme, conciergerie, services publics, etc.) mais pas d'autres types de baux, il est important que vous demandiez spécifiquement quel genre de bail il est, et s'il inclut des services, des frais de chargement, les frais en pourcentage, ou d'autres frais associés à des baux «nets».
Types de baux généralement offerts en location commerciale comprennent:
- Double bail net
- Bail entièrement viabilisé
- Bail brut
- Bail net
- Pourcentage de bail
- Pourcentage de loyer
- Pieds carrés rentables
- Sublease
- Bail triple net (également connu sous le nom de NNN ou Net Net Net Lease)
Découvrez si les termes du bail sont négociables
Tous les baux commerciaux devraient toujours avoir au moins une certaine marge de négociation, aussi petite soit-elle.
Un propriétaire complètement inflexible n'est généralement pas quelqu'un que vous voulez louer parce que "inflexible" équivaut souvent à "déraisonnable". Si un locateur est déraisonnable lors des négociations de location, il peut aussi être déraisonnable ou injuste une fois que vous êtes dans l'espace et avoir besoin de réparations ou de considérations pour des choses imprévues comme plus de stationnement, accès à l'équipement ou aux salles téléphoniques, etc.
Les termes négociables comprennent la durée du bail, le loyer gratuit, les dépôts de garantie plus petits, et les concessions pour le locataire améliorant l'espace. D'autres domaines généralement négociés dans les baux commerciaux comprennent un loyer plus bas, des plafonds de loyer et des augmentations de «chargement», la réduction d'autres frais, ou les éliminer tous ensemble.
Quand il n'y a absolument aucune place pour une négociation, vous savez immédiatement deux choses: votre propriétaire est déraisonnable et vous pouvez probablement faire mieux ailleurs.
Parfois, la meilleure façon de changer les termes d'un bail est de négocier d'abord le type de bail commercial. Par exemple, un bail Triple Net exige que les locataires paient toujours tout ou partie des taxes, assurances et frais d'entretien associés à l'utilisation de la propriété. Ces frais sont payés en plus du loyer mensuel régulier du locataire. Si vous ne voulez pas payer tous ces frais, vous devez demander un autre type de bail.
Découvrez quelle couverture d'assurance le bail exige des locataires d'acheter
Peu de propriétaires d'entreprises novices en crédit-bail commercial regarderont au-delà de leurs loyers mensuels réels et des coûts des services publics pour déterminer si un espace est abordable, mais vous devez également tenir compte de vos coûts d'assurance.
Passer d'une entreprise à domicile à l'espace «brique et mortier» vous coûtera plus cher pour assurer votre entreprise car, en plus de vos propres besoins d'assurance, votre propriétaire vous demandera probablement d'acheter une assurance pour le protéger. Tant que vous occupez l'espace, vous devrez avoir une couverture d'assurance - il devient une dépense fixe avec vos autres dépenses de loyer.
Découvrez la quantité d'assurance dont vous aurez besoin
Soyez absolument sûr de demander quel type et montant de couverture d'assurance est requis par le bail. Cela peut sembler une question inutile, mais de nombreuses petites entreprises ne sont pas assurés ou sous-assurés.
GCL assurance offre la protection du propriétaire d'être poursuivi dans certaines situations et cela devrait être énoncé très clairement dans votre bail. Alors que GCL vous offre une certaine protection, le propriétaire exige de protéger ses propres intérêts, pas les vôtres.
Certains propriétaires exigent une couverture d'assurance qui peut être coûteuse, ou pire, une couverture que vous ne pouvez pas obtenir. Alors que la plupart des entreprises peuvent obtenir une assurance GCL, si un propriétaire a besoin d'assurance responsabilité civile, certaines entreprises peuvent avoir des difficultés à trouver une couverture, ou une couverture pourrait ajouter des milliers de dollars à votre facture d'assurance.
Découvrez si l'assurance est requise avant de déménager
Vous devriez également savoir à l'avance si la couverture doit être en place avant de pouvoir emménager. La plupart des propriétaires exigeront que vous ayez un minimum (qu'ils fixent) d'assurance responsabilité civile générale (GCL) avant de vous remettre les clés de l'espace.