Glossaire des termes de location commerciale: Gross-Up
Par exemple, un locateur pourrait payer pour l'entretien des aires communes , également appelé frais de CAM, puis diviser ces frais par le nombre de pieds carrés bruts dans un immeuble et facturer à chaque locataire un montant basé sur le pourcentage de pieds carrés qu'il occupe.
Une clause de majoration dans un bail permet que si un bâtiment est occupé à moins de 90% à 100%, les dépenses sont toujours calculées pour la part proportionnelle des dépenses d'exploitation des locataires jusqu'à ces pourcentages - 90% à 100%.
La majoration est payée en tant que loyer supplémentaire et couvre le plus souvent les dépenses variables, celles qui peuvent augmenter ou diminuer au cours d'un mois donné en fonction de l'occupation et d'autres facteurs.
Les avantages de la majoration pour les propriétaires
C'est un cas où vous ne pouvez pas obtenir ce que vous payez si vous êtes le locataire. À titre d'exemple, disons que Leo Landlord vient d'acheter un immeuble commercial. Tom Tenant est le premier à louer des espaces de lui. Tom loue 10 000 pieds carrés d'espace de magasin. Le bâtiment totalise 100 000 pieds carrés. Tom loue 10% du bâtiment.
Dans un scénario de base au prorata qui répartit les coûts variables entre les locataires, Tom paierait 10% de ces coûts parce que 10% du bâtiment lui est alloué.
Mais maintenant, disons que Leo a du mal à trouver d'autres locataires et que cet état de choses se poursuit pendant quelques mois. En l'absence d'une clause de majoration dans le bail de Tom, Leo doit payer 90 pour cent des dépenses qui seraient normalement payées par ses locataires simplement parce qu'il n'y a pas d'autres locataires auxquels il peut les attribuer.
Une clause de majoration pourrait lui permettre d'augmenter le pourcentage de Tom à 50%, mais le plus probablement à 95 ou 100% parce qu'il est le seul locataire de l'immeuble.
Comment est-ce juste?
Tom Tenant pourrait ne pas penser que cet arrangement est juste, mais Tom est, en fait, le seul locataire bénéficiant des services inclus dans ces dépenses variables. Leo Landlord ne profite pas directement, alors on pourrait dire qu'il est injuste pour lui de devoir payer 90 pour cent des services que Tom utilise seulement. Peut-être que l'une de ces dépenses consiste à entretenir des caméras de surveillance dans le stationnement. Parce qu'il n'y a pas d'autres locataires, les seules personnes qui entrent et qui sortent dans ce parking sont les clients de Tom, donc il semble raisonnable que Tom seul paye pour le service.
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Si vous envisagez de conclure un bail commercial, lisez attentivement les petits caractères et protégez-vous en faisant un peu de travail supplémentaire. S'il y a effectivement une clause de majoration, assurez-vous que l'augmentation permise est dans des pourcentages raisonnables. Si Tom paye pour tout ce matériel de surveillance, il regrette probablement qu'il n'ait pas tenté de négocier le pourcentage à la baisse. Le pourcentage autorisé devrait être clairement indiqué dans le bail.
De plus, si Tom avait examiné l'histoire passée de Leo en louant des immeubles commerciaux, il aurait peut-être appris que Leo a toujours eu du mal à trouver et à garder des locataires pour une raison ou une autre. Ou peut-être que Léo est inexpérimenté - c'est sa première tentative pour un tel investissement, alors ça pourrait lui prendre un peu de temps pour bien faire les choses. Quoi qu'il en soit, Tom pourrait ne pas vouloir conclure un bail avec Leo qui comprend une clause de majoration pour cette raison - il est plus probable qu'il soit l'un des rares locataires dans les lieux à un moment donné. Si sept locataires louaient 70 000 pieds carrés à Léo, la majoration serait inférieure, en gros, à la différence entre 70 et 95 ou 100 p. 100, et cette différence serait répartie entre les sept locataires.